miércoles, 13 de julio de 2011

Comprar piso o alquilar : Mantras historicos en el mercado de alquiler y venta de vivienda




Hay un mantra nuncabajista mas falso que una moneda de 3 euros.....

.... " alquilar piso es tirar el dinero " seguido de razonamientos del tipo "nunca sera tuyo " y una retahila de "argumentos" visilleros porqueyovalguistas que me/nos ha proporcionado infinitos hilos, razonamientos y risas "en este nuestro blog" y en el foro burbuja inmobiliaria.

Como reaccion a este mantra nuncabajista, los tapayoguristas,madmaxistas y talibanes burbujistas, no asi el burbujista medio o moderado ha desarrollado el mantra inverso " alquilar piso es mejor que comprar " .

El mantra ha resultado ser eficaz y cierto entre los años 2005 hasta hoy.........y quizas lo siga siendo x años mas ( pongo x por que no quiero entrar en este punto , que cada cual ponga el numero que mas le guste ) .

Perooooooooooo...hay un argumento de tipo economico y otro de tipo peronal que voy A REBATIR :

1.- El argumento economico razona que SIEMPRE ( resalto el siempre ) es mejor alquilar vivienda por que te ahorras gastos de mantenimiento, intereses bancarios etc etc .

Pues bien, como el mantra nuncabajista inverso que funciono a la perfeccion entre los años 1998 hasta el 2003/4, el mantra burbujista tiene sus fallos, no menores que el nuncabajista.

Se argumenta que si sumamos los intereses durante todo el periodo de la hipoteca pagamos el doble del precio de venta...y es cierto......peroooo.....falta un dato que hara caer el mito.

El dato es la devalucion de la moneda y la inflacion, que si bien hasta ahora no ha tenido efecto alguno en el mantra acabara teniendolo antes o despues.

Si analizamos la evolucion historica de los precios, no solo de los inmuebles, sino de los precios en general ( exceptuando el unico caso de Japon ) veremos que los precios suben a [COLOR="Black"]largo plazo [/COLOR] ( destaco largo plazo ) inexorablemente......inflacion

Si nos vamos al mercado de la vivienda en el mundo occidental ( primer mundo segun algunos ) vemos que la vivienda en venta no solo ha subido al ritmo de la inflaccion, insisto A LARGO PLAZO .

En el caso español, en el que solo tenemos como " sistema productivo"( entrecomillo sistema productivo ) el turismo y la construccion, se da el hecho de subidas de precios de la vivienda bate con mas holgura a la inflaccion que en el resto de paises.

Por lo tanto si tenemos en cuenta que las hipotecas son a [B]largo plazo[/B], entre 20 y 40 años, caemos en un error si no tenemos en cuenta lo comentado anteriormente.

Ya se que muchos argumentareis que estamos ante una situacion nueva etc etc etc....y es cierto....relativamente......y a corto plazo.....no estamos ante la mayor crisis de la historia ni ante la unica.....y sin embargo....el hecho mencionado se ha cumplido invariablemente ( salvo, insisto, en Japon durante 20 años ).

Yo tengo la idea de que mientras no se demuestre lo contrario la historia se repite aunque con las logicas modificaciones propias de los avances politicos, sociales y / o tecnologicos .

Por lo tanto, mientras no se demuestre lo contrario, mi apuesta es que los pisos en venta volveran a subir en x años de precio ( ponga su nº preferido a la x ) .

Si esa x es menor al plazo de hipoteca es mas que probable que acertemos al comprar a largo plazo, lo que no quiere decir ni contradice al burbujismo moderado cuya idea basica que comparto al 100 % ( como he demostrado en muchos hilos de este blog en el foro burbuja inmobiliaria y en mis articulos en muchos medios de comunicacion desde finales del 2005 ) es que es un disparate comprar casa en un momento en que los precios estan desorbitados.

No obstante, el error del mantra de que alquilar es mejor que comprar SIEMPRE , es obviamente falso, como queda demostrado el hecho de que nadie que haya comprado desde hace siglos hasta el 2005 ha perdido dinero comprando, sino todo lo contrario ........ los pisos de lujo en venta en Madrid en buenas zonas valian 2 millones de pesetas en 1980 sumen intereses, gastos etc etc etc y diganme si no ha sido rentable comprar.....hagan la prueba desde el 2000 hasta el año que quieran y los numeros seran aun mas elocuentes cuanto mas retrocedan en el tiempo.

2.- el argumento personal : razona que hay libertad de movimiento, que no hay ataduras con el banco, etc etc......tambien cierto........pero no siempre.....esta sujeto a riesgos normativos y a la tendencia del mercado de alquiler de vivienda .

Tambien han funcionado hasta ahora los argumentos personales, pero no siempre ha sido asi en la historia.

por ejemplo desde el año 1964 ( ley de arrendamientos con prorroga indefinida ) hasta 1994 ( creo recordar ) de la ley Boyer no es que alquilar casa fuera mejor que comprar desde el punto de vista de libertad de movimiento y ataduras, es que era un autentico chollo ser inquilino de renta antigua y millonarios propietarios se arruinaban pagando los gastos de sus zulos cuyos gastos de comunidad, ibi, mantenimento etc etc etc eran muy superiores a la renta de alquiler .

Sin embargo con la entrada en vigor de la ley Boyer 1995 ( creo recordar ) todo aquel que estaba de alquiler paso los peores años de su vida mientras los propietarios se hicieron de oro percibiendo rentas de alquiler que tenian una rentabilidad impresionante en relacion al precio de compra pagado en su dia por el piso en propiedad.

La supuesta libertad de movimientos del inquilino se convirtio en un autentico calvario y peregrinar en busca de un alquiler que se pudiera pagar, aceptando precios astronomicos para la epoca, con el agravante de que la ley Boyer lo permitia y los propietarios lo aplicaban a rajatabla de que no habia forma de que nadie te alquilara un piso por mas de un año, sabedores de que el año siguiente lo alquilaraian al mismo u a otro con una subida de precio brutal....... y asi fue hasta 1998 en que el escandalo en las subidas de los precios de alquiler hacia inviable esta opcion.....y la gente empezo a comprar apartamentos timidamente..... a partir de 1998 ya sabemos todos lo que paso con los precios de venta hasta 2005....mientras los precios de alquiler se mantenian estancados o con ligueras bajadas por que el gran negocio ya no era alquilar sino comprar inmuebles y revender una y otra vez con plusvalias de cifras mareantes.

En este momento, esta en vigor la actual ley de arrendamientos urbanos, que garantiza la estabilidad de precios de alquiler de apartamentos en funcion del ipc al menos durante los cinco años que establece como minimo la prorroga forzosa a favor del inquilino.

¿ que pasaria si en un momento dado se produjera un cambio de tendencia en el mercado de alquiler de inmuebles ? si bien no es previsible a corto/medio plazo no es descartable a largo plazo, por lo que el mentra de que alquilar es mejor que comprar resulta tambien falso desde el punto de vista personal y de libertad de movimiento del inquilino.

La intencion de este articulo no es incitar a comprar o alquilar a nadie, que cada cual valore su situacion economica y personal y sus prespeptivas del futuro del mercado inmobiliario en venta y alquiler yq ue tome su propia decision.

La intencion de escribir esto es solo una reflexion sobre las posturas de tipo ideoligico mantenido durante mas tiempo del razonable o peor aun indefinidamente.
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